【主持人】今天上午最后一个发言的是美国摩托罗拉公司亚太地区房地产营运部总监姚正玉博士，姚博士毕业于台湾国立大学，使我们今天有了两岸对话的感觉，其实姚博士还是在美国墨西哥大学获得博士学位，他开拓了量体裁衣的企业房地产经营模式，如果大家愿意听详细，我们一起来听姚博士的精彩演讲！
【姚正玉】很高兴今天能和大家分享摩托罗拉在中国房地产物业管理的经验。今天大会的主题是技术管理与物业管理的可持续发展，我想我今天要讲的主题呢，应该是倾向于全球500强企业本身的可持续发展，以及房地产跟物业之间的关系。如果一个企业不存在的话，就不再存在物业管理这回事，因此我要讨论企业本身的可持续发展，来看物业管理的关系。

【姚正玉】因为时间的关系，我就不再介绍摩托罗拉在中国的成长，我想大家知道摩托罗拉在信息产业上是外资企业在中国投资最大的一家公司，我们有将近9000个员工，有22个分公司，有6个合资公司，是一个相当大的企业。也许可以跟大家介绍一下，我们在中国的销售量包含出口以及国内的销售，在去年达到77亿美金的量，是一个相当可观的企业。我们不止是生产手机，我们还有通讯方面的设备、汽车电子还有对将机之类很多的产品。一个大型的企业要生存，有很多的条件，但是今天主要的力量在推动改革，在推动往前走主要的两个力量，一个是知识，特别是尖端知识的发展，这是最重要的。第二个是全球化，今天的一个企业他要买材料，他要割地生产，他要用什么样的人才，都必须从全球化来考虑，他不能从一个单一的国家来考虑。因此我这边列出两点，第一个就是尖端知识的开发，第二是全球化，这两个是今天企业往前走最大的一个动力。如果离开了这两点，企业的生存就会遭遇到危险。

【姚正玉】第二个就是讲到我们工作的环境，我们今天讲物业管理，但是我们今天，我们刚刚林总裁讲到拿着手提电脑可以在任何地方工作，今天的确是这样，在座很多人工作的场所不止在办公室，今天的工作是在任何地方，任何地点都可以工作。我可以举一个例子给大家听，就是我们公司的CEO，我们公司去年的营业额是340亿美金，这么样一个大型企业的CEO他的办公室是差不多20平米，大家可能不会相信，这么一个大型企业为什么要这样呢？因为它就是要展示给员工看，我不是靠我办公室的大小来展示我个人的成就，而是用公司股票的价值，公司营业的价值。而且这种思维就会改变我们对于房地产的思维跟物业管理的思维。

【姚正玉】这边我们具体讲到整个时代的改变，就是科技迅速的改变，我们公司现在发展一种新型的手机，将来可以把你的家庭，在车子里面和手机联系在一起，甚至将来电脑都可以不用，用手机可以掌控一切。另外是资金的缺乏，在各方面都要投资，不再像以前那样，有那么丰厚的资金来源。因此知识层面的推广已经是今天企业竞争的最重要的一个条件。从物业管理，房地产管理，500强企业的角度来看，它的负责人会更加的重视战略性的发展，以及筹划怎么做，而比较少专注在执行方面，我们有很多专业的公司，像银达，以及世界很多知名的房地产的物业管理公司，他们在这方面持续的发展，已经达到在这个业界上最高的水平。因此一个500强的企业，本身就不需要在房地产物业发展开拓的人才，因此我们在这方面就可以把它外包给物业管理最强的伙伴。而公司需不需要物业管理人才呢？还不需要，但是物业管理的人才与房地产管理的人才，他的数值就不再是水电暖风这方面，我这边列的是他对财务要了解，他对运作的流程必须要相当的了解，他知道哪一些物业管理公司做得最好，要了解。第四，他要知道怎么样节省成本，大型公司他将来的物业在房地产方面征询人才，会从这方面来考虑。

【姚正玉】刚刚讲到什么是这个产业的核心的重要的条件是公司特别重视的，而非核心的企业，就变成一个支持的功能。大家可以看到，这是摩托罗拉在亚太区我们所有房产的图表，但是我这个部门，我们在房产和物业管理方面的人才非常少，我们总共大概只有20个人就可以管理这么大的一个产业，这是根据市场上所能够提供的，我们的配套公司能够协助我们一起来管理。这张图表要展示给大家的是，今天我们已经不能靠信件、电话来处理事情，必须要用最先进的网站，最新的技术来处理你所有的物产跟房地产之间的决策，跟筹划的问题。

【姚正玉】这张图表显示了我们公司前十年，当我们有一个大项目的时候，这个图表好像是一个那车带着一大堆的人民币，他就把他丢进去了，我们要投资，盖一个总部或者是一个厂房，因为我们要生产，这个时代已经过去了。公司的资产，尤其是这方面的资产希望越来越少，靠租赁的方式，我们刚才提到，摩托罗拉在北京，我们要建立的地区性的总部，但是这个资金不需要来自摩托罗拉，而且我们是可以跟投资方，跟政府合作，用我们在研发方面的投资贡献社会，而不是用地产方面投资。这个我们也可以给大家看看，这是将来我们总部大楼未来的远景，我们有一个行政大楼，然后有三个研发中心，但是这个之所以能够成立，已经不再是靠摩托罗拉本身的财力，而是靠我们跟第三国政府，跟投资方连起来做。这是我们在天津，也是利用同样的理念做的，最近做好的厂房。这是我们在南京所设立的研发中心。

【姚正玉】我在这边就是要跟大家介绍，一个全球500强企业，要可持续性发展，必须有很多的厂房，很多的研发中心，但是它的理念已经不是靠本身的财力在做，而是用各方面的财力，在管理方面也是透过不同的伙伴型的公司一起来做管理。最后我想，一个公司，大型公司将来它本身的结构会缩小，而它本身会更关注在他本身核心的研发，外包会变成一个主要的方式，把它外包给最有能力来管理的公司，具有弹性，不管是空间管理也好，房地产管理也好，物业管理也好，具有弹性是一个最主要的特点。像物业管理将来慢慢会规范的话，已经不是各方为政，而是一个统一的管理。无线通讯跟尖端的科技，会被广泛的来使用，很多工作的员工会在各个层面都能工作，我这边所提出来的是一个未来的远景，我想在中国，很多的企业会慢慢的步入世界500强的行列，我想在座的各位，很多也会加入这个行业里面来工作，因此我就很快速的把我们公司在中国发展，以及世界500强在这个领域上目前的思维跟大家介绍，因此时间的原因，我就讲到这里，谢谢！

【提问】请问姚博士能不能透露一下，摩托罗拉这样的500强的企业，你在物业管理方面投入的，或者是总的费用，或者是占你经营总费用的比例，或者是年度的单价，这方面能不能做一些简单的介绍，比如说你在世界各地有一个对比分析。

【姚正玉】这是一个比较敏感的问题，但是我可以大约从百分比给大家一个概念。在过去房地产跟物业管理方面，一个公司的成本大概是占你销售量的2—3％，这是10年前的500强企业，但是在今天的500强企业，1％就可以来营运，所以他的管理效率已经非常非常高。

【主持人】我们论坛的发言就到这里！