【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。现在有请王雪飞工程师演讲！
【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！

【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O

【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。

【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。