【主持人】本次论坛除了香港在国内各专业人士的出席以外，还荣幸的请到了几位国外的专家，来自加拿大的林国桢先生。林公司是国际公司房地产网亚洲培训副总裁，国际公司房地产网是一个著名的专业协会组织，是由从事企业房地产经营和管理服务的专业人士和企业组织组成。林先生本人有23年在加拿大贝尔公司任设施管理总经理的专业实践经验，是国际著名的物业管理咨询、培训专家，特别请大家注意的是，林先生的论文宏观性和前瞻性正和他的教育背景很有关，因为林先生是我们在座各位唯一拥有神学硕士教育背景的专家，有请林先生！
【林国桢】谢谢给我这次机会与各位分享我的一点经验，房地产物业当中最重要的东西是什么，维持所有人的安全，现在我愿意带着大家在上万米的高空向下看物业管理是怎么样的。在1990年我们做了一个调查，关于2000年房地产的报告，2000年我们再来一次，看看2010年的时候房地产是什么样，现在给各位看的就是我们的结果。

【林国桢】上星期来到北京，拍了很多照片。我们看见物业的转变很大，全世界的营销的环境很大，我们的转变是很重要的，有三点。第一，全球化不再是抽象的概念，而是客观的现实；第二，工作的外包不再是一是各行的潮流，而是很重要的策略性业务；第三，互联网不再是个消闲品，而是一个支援跨国企业的工具。所以我们怎么样将我们的物业管理可以好好的在我们的工作上得到体现。我们相信在2020年的时候，我相信有一个很强劲的力量去影响工作的性质、模型和地点，从而改变企业的策略、结构和工序。这些业务发展是全球化的，在北京你们可以看见很多专家来到北京，现在正在准备2008年的奥运，一个是全球化我们不可以否定，每一个国家，不仅是中国、东南亚、美国、英国、欧洲。科技也是往前去的很快，每一、两个月就会有新的东西出来。劳工及工作性质的改变是很厉害的，特别是在现在2005、2006年的时候，会有更多的革新，更多的风险，对于企业来讲，越来越重要的社会的责任，我们做事情应该有一点贡献。

【林国桢】可以看到中国的设施管理，这是我们看到中国可以分为三种不同的城市，右手是对照美国、英国。第一级的城市上海、北京、广州、深圳，我们看到这些城市的建筑设计，好像美国跟英国80年代到现在的建筑一样。还有第二级的城市，就是天津、南京、杭州、宁波、成都这些地方，好像外国的70年代至90年代。还有第三级城市，就是其他的，好像美国60年代到80年代的情形。看现在的物业管理情形，一方面资产管理，物业的管理，物业管理服务，右手边的是资产的增值，管理肯定有资产可以增值，资产的保值，刚才杨教授谈的东西都是保值。而且我们需要从一个第二级，第三级的城市跟产业到第一级，第二级，第一级，第二级要有更好的管理，所以我们将来看见的就是一个综合资产的管理，不是只是一看我做我的事，你做你的事，而是一种综合性的，另外每一个公司，每一个产业都是包容其中所有一切的需要。

【林国桢】工作地点的演化，科技的进步，上面是时间、工作的变化，这是很简单的两个时代，第一是打字机的时代，第二就是电脑的时代，电脑时代的需要完全不同了。在美国、英国办公室，一个是传统的办公室，一个无线办公室，适应组织的变化，社会的变化，其他各种变化，影响我们沟通的方式是怎么样。我们率先在很多地方用无线的，你的工作地点在哪里？我都是告诉他们，是在飞机场，我有一个电脑，我在哪里都可以工作。将来是怎样呢？将来就是NVO，NVO是一个经营的模型，就是一个组织要与两个以上的外部组织进行合作，他们均由一个共同的网络设施联系在一起。2000年思科在描述企业经营组织正因信息技术而不断发生变化时，首创了该名词。这个组织主要的特点是什么呢？第一他是跟所有的公司放在一个平台上，信息技术平台为基础。第二客户至上，第三，普遍的联系，第四数据为主线，知识为中心，第五分类生产与支持。还有外包是服务方面非核心职能。第七，我们的伙伴间没有界线，第八，我们的关系，我们的联系是依存的。第九这是最重要的，灵活机动。第十，我们将来工作越来越复杂，所以我们要分担风险。

【林国桢】有什么好处呢？NVO得好处是尽量取消决策及执行决议时的时空障碍。第二，我们可以增加合作的质量和价值的提高，第三，我们可以在迅速变化的时候，可以为客户创造更高的价值，第四，我们主要的精力就是集中于我们核心的企业。有些公司已经进入这样的架构当中，沃尔玛、飞利浦，嘉信理财，思科，丰田，新加坡政府，加拿大政府。怎样来到这里呢，左边的传统的方式，中间的是比较领先一点的，右面的是理想的方法来做，领先的公司可以看到我们又是分散的，哪里是最得好就一同来做。将来整个合作是几个机构在一起，朝着同一个方向，同一个做事的原则。所以我刚才谈到的不一定是全部领先的，在每一方面都是领先一点，这是理想层面。所以必须很快在三万米高的地方，这样来看看我们的结构是怎样的。相信在中国，前景是非常好的，你看到北京很多地方建筑物，昨天跟一个人在谈，你们中国的建筑物比我们在加拿大、美国纽约的更好、更高、更美，但是我们需要的是什么呢？我需要好好的增值，管理方面做到最好，今天有这样一个会是一个很好的开始，谢谢！

【提问】谢谢主持人，我叫北野，我想知道您能够为中国物业建设，特别是业主，普通的公民物业的了解，未来能做些什么？

【林国桢】我们不久以后在北京将会有一个培训，我们重点不是将美国的公司放在香港，而是在亚洲方面我们做事的范围来改良我们管理的方向。第二，我们愿意在中国做多一点跟其他的机构来配合，现在我们同清华大学做了一个方案，怎么样把培训放在中国，跟清华大学合办，希望将来有机会可以来这里需要，因为中国有中国的需要，外国有外国的需要，不可以将美国的、英国的东西放在这里，一定要将他们的原则放在这里，但是怎么样中国化，还是需要本地的专家一起来合作，才能构成一个美好的训练。