【主持人】接下来发言的是杨于北教授，他的论文题目是物业管理中房屋维修若干问题，杨教授长期从事房地产工程管理，房屋修缮工作，在房地产界，他既是通才又是专才，他曾先后担任北京市房屋修建工程监督站站长，北京房屋土地管理局副总工程师，现任中国土地估价师协会会会长兼秘书长，有请杨教授！
【杨于北】各位领导、各位嘉宾大家好！有幸在这样一个论坛跟大家讨论房屋的修缮问题我很荣幸，一点浅见拿出来仅供大家参考。我今天讨论的主要是物业管理中的硬件问题，也就是房屋的修缮。刚才马院士给我们一个很好的比喻，我们物业管理等于是把人家的规律给搬过来了，这里面作为物业本身来讲，就是一个规律。很显然，物业管理里面的房屋管理，也就是物业本身是我们整个物业管理的基础。如果这个规律不存在的话，恐怕我们就是恶婆婆了。关于房屋修缮这个行业，在上个世纪各国专家都有预测，认定到21世纪必定成为一个热门行业，在我的文章里面也提到了，我在这里就不多说了。

【杨于北】正是因为任何产品投入使用之后，不可避免的都要发生耗损，必然要损坏，房屋也是一样，房屋投入使用之后，他的变形、开裂、失效、破坏都是必不可免的，我们可以从几张照片看看房屋损坏的现象。这是一个北京市比较著名的小区地下停车库，出现了地下室漏水的现象。这是北京市一个居民楼里面，大家从这张图可以看到，这个地方有一个比较明显的裂缝，我们在这里看大家觉得没有太大的关系，实际你走到窗前的时候，你发现你不敢扶那个窗户了，你怕它掉。这是一个设备的破损现象，自来水的上水管发生了漏水，主要是由锈引起的。这是另外一种现象，就是当外观看不到破坏现象的时候，实际房屋的内部也可能存在着隐患，这就提醒我们物业管理企业，在我们接到房屋的时候，要很认真的做好我们自己的工作，也就是说，我们接闺女的时候，接回来的闺女得是身体健康的，否则我们要在后期给他治病的话，要花很大的精力。

【杨于北】我认为我们物业管理里面首先有四个环节需要我们基本上把握一下，从刚才这张图片上大家看到房屋的隐患，所以第一个环节就是我们应当做好房屋的接管验收。接管验收是一个我们接触这个物业的最早的一个环节，也是目前小区管理、物业管理企业比较头疼的一件事。接管验收做不好，给我们后期管理带来很大的麻烦，在接管验收里面，我认为大家重点应该抓住两点，第一点是对资料的查收，我们在接管验收的时候，很多东西我们看不见了，包括一些工程。因此对资料的查收是必然要做的，而且是应当做细的工作，这些资料包括各个行政部门的审批文件还有施工当中遗留的技术资料以及我们应当掌握的一些资料，我在这里因为时间的关系，就不详细的给大家列举了。

【杨于北】第二个也是更重要的一点，就是要对房屋的实体进行逐一的检查跟认可，这个问题是我们物业管理企业想做又往往畏难的地方。我在这里面跟大家说一点，在接管验收当中，对实体的检查应当是逐一的，而不能够是像竣工验收的时候那样抽查，那样的抽查必然带来一些毛病，可能有的同志觉得，如果让我们逐一的进行这样的验收，会有很大的困难，我有几张照片给大家看看，人家怎么进行接轨，这是一个工程为了检查楼顶是否有屋顶漏雨的现象，把屋顶灌满了水，波澜壮阔，非常可观。屋面因为有排水，如果你要想整个灌满水，那么水面是很可观的，要做好方方面面的工作，否则的话，排水你就得排掉一天。当然有些措施也是很简单的，只要我们认真去做，很容易找到这里面的诀窍。你比如说我们在查门的时候，门的油漆大面是很容易看到的，但是小面就不太容易看到，不需要搬梯子，爬凳子，只要拿镜子往上一屡，很容易就发现这个门顶面上的油漆漏刷了。为什么检查人员乐了呢？这个镜子里面反应的是白的，门是棕色的。这是我要反应的第一个环节接管验收。

【杨于北】第二个环节就是我们日常对房屋的查验，最关键的问题是发现房屋是否存在危险，也就是对房屋的裂缝应当有一个正确的认识。我们常见的裂缝有这样以下四种，在这里我简单的给大家列举一下，还有很多种，由于时间的关系，我就不多说了。第一是沉降裂缝，这个图就表现出典型的房屋下沉以后出现的裂缝，这种裂缝是物业管理企业应当认真对待的。当然还有其他类似的裂缝，比如说像这个窗户产生的裂缝，有的时候也会把砖带裂。就是因为两边的承重墙下沉了。沉降裂缝不仅仅是房屋本身会开裂，对于沉降裂缝来讲，有可能是房屋中间土层开裂，拉裂了房屋的柔韧层。这张照片显示的就是楼的根部出现了由于下沉造成的裂缝。所以我们作为物业管理人员在日常检查的时候，对所有的裂缝应当进行逐一的分析，只有明白了他造成的原因，才能有针对性的补救。否则年复一年，比如说这样的裂缝大家都很熟悉，年复一年的在这儿出现、修补、出现、修补会给物业管理带来很大的困难。

【杨于北】第三是收缩裂缝，由于混凝土自身的特性，硬化过程当中必然要收缩，这种收缩的裂缝虽然不可能给我们造成一时的危险，但是药剂师修补，否则裂缝的里面钢筋会发生锈蚀，雨水的浸透会带来很大的危害。第四种是物业管理企业日常检查中特别要注意的，比如说阳台出现了侧面裂缝的时候，必须认真来对待，要排查是由于连接不牢固，装饰的问题，还是由于超载，还是阳台本身的承载能力的问题。否则的话，它会变成这样，成为这样的时候，恐怕大家都乐不出来了。北京市都能出现这样的钢筋混凝土，更何况一些建筑管理质量相对弱的地方呢？

【杨于北】第三个方面，应该把握是房屋的零维修环节，日常检查出来的问题要进行修缮来解决，虽然房屋修缮分小修、中修、大修、翻修和综合维修，小修是最经常碰到的。小修有两种情况，一种是根据房屋构件的损坏程度有计划的进行安排，另外一种情况，一旦发生了突发事故要及时进行抢修，因为时间的关系，对于这个问题我就不多给大家介绍了。

【杨于北】另外一个问题是房屋设备的维修，这是困扰各个物业企业比较难办、棘手的问题，因为他在这里面需要各种专业的工程技术人员，因此我认为对于物业企业来讲，应该搜罗人才，尤其是兼修各种专业的人才。因为物业管理企业不可能像一些机电加工厂或者是新建的施工公司，每一个设备设一个专业的工程师。出现问题，由检测或者是维修的企业来为我们解决更大的工程技术难题，在设备当中，有各种各样的设备，时间的关系我就不多说了。

【杨于北】我们管理的设备主要是两种，一类是电机设备，一类是卫生设备。卫生设备有三个系统，给排水系统，燃气系统，供暖、通风系统。我现在提醒大家的是现在科学技术发展日新月异，很多新技术给我们的物业管理带来很多新的难题，非典期间，由于中央空调先天设计不合理，造成大家的困难，恐怕大家记忆犹新。另外现在很多小区实施的一家一户的壁挂炉供暖，如何对它进行安全管理，我希望大家也认真对待。因为你想是压力容器，是个大炸弹，小锅炉同样是个小炸弹，而这些小炸弹正在每天日复一日的由我们的老爷爷、老奶奶、老同志们在那儿烧，它的安全如何保证，我们物业管理企业如何去进行管理，是我们面临的一些新的课题。

【杨于北】另外比如说电气设备里面，我看来的很多同志都是搞设备的，电气设备的安全，其实是我们的重点，但是往往有时候对重要的事情忽视了。比如说雷击，防雷设施也是设施管理的一部分，国内报纸上由于雷击发生的事故也有很多例子，希望大家引起注意，我在这里就不多讲了。总之，物业管理房屋修缮工作的开展，它分为查勘、实施，查勘和实施当中分别提出两个基本的环节，希望大家引以注意。本人只对这几个环节做了一个初步的简介，希望大家对物业管理中的硬件，房屋设备的管理、维修提出更好的、更多的建议，展开更深入的讨论，以提高我们整个物业管理水平，我的发言到此，谢谢大家！

【提问】我们现在房子基本上都是自己购买的，在房屋交接验收过程中，能知道这个建筑的质量和排水系统和供水系统现在已经改成塑铝管，我们怎么知道开发商使用的产品是合格的还是不合格的，怎么能区分呢？

【杨于北】我们在建筑工程当中，对于所有的建筑产品都有一系列严格的规范，有要求。你比如说刚才提及的，一个是建筑本身的原材料问题，排水管也好，上水管也好，包括电梯本身也好。那么根据我们的要求，对于一些成品的设施，必须有入市资格的企业来提供，而且在进场的时候有合格证。进场以后，我们还要对它进行一些按照规范进行的抽检，抽检合格以后，才能正式使用。是不是有个别遗漏的呢？也有遗漏，这时候就需要我们在接管、验收的时候，对刚才我提到的资料进行认真的查验。有没有进场的复验结果，这些材料装上以后，不管是通气的、通水的等等实验，这些实验规范不规范，通过这一系列的情况，就我们对他有一个宏观的控制了，但是在接管验收的时候，还应当认真的进行检查，我刚才强调的是这一点，每一个灯泡都要亮了才算，每一个开关都要试过才算，每一个插座都要通过了漏电保安系统才算，谢谢