【主持人】谢谢李先生的建议，现在我们大家再次以掌声对各位嘉宾的精彩致辞表示感谢！开幕式到此结束！现在论坛主题发言开始，现在我们有七位要做主题发言，第一位发言的是来自香港的陈佐坚先生，1977年毕业于英国李斯特理工学院，陈先生是建筑监督、建筑工程、设施管理等方面的专家，曾任香港测量学会组长，现在是香港设施管理学会会长，陈先生发言的题目是设施管理在中国，有请陈先生！
【陈佐坚】各位嘉宾、各位专家早上好！我今天早上要跟大家分享的题目就是设施管理在中国，在我讲之前还是要跟大家交代一下设施管理在西方国家，在发达国家他发展为什么以前都是说物业管理、产业管理、设施管理，我想看看不同地方的发展。先谈谈设施管理的发展，我讲一点设施管理在香港发展的一些事情，在中国是怎么样发展的。

【陈佐坚】70年代，物业管理开始的时候，都不是很专业的，以前物业管理就是一种比较早期的清洁、保安、门卫就叫做是物业管理。但是70年代到80年代，整个行业都不一样了，开始有电脑技术、计算机的技术，并且整个工业社会变成一种资讯。另外就是有新的工具，新的技术可以帮我们做我们的管理。80年代到90年代出现了一次转变，有些企业他要进行再造，有些公司因为他发展的过程膨胀的很大，物业跟设施管理方面，跟公司的发展也是很大。有些公司因为竞争的问题，成本的问题要减磅。另外就是因为全球化、公司的文化、环境的改变，有些公司开始外包服务的提供者，另外就是服务的跟进。

【陈佐坚】简单的介绍一下，在美国、香港、英国设施管理的发展有不同的来源，美国是物业管理，英国是房地产管理，也算是产业的管理，在美国另外一个工作间跟空间资产的管理产生变化，香港在这两个变化的中间。香港公司比较小型化，开始削减成本、90年代香港设施管理转变是什么呢？以前的公司都有自己物业的部门，并且也是很大的。举一个例子，香港的渣打银行，在90年代初的时候，从事物业，房地产的物业大概有200多人，但是那时候因为全球的发展，特别是美国带来一些冲击，他们进行研究以后，将整个物业部门解散，找一家公司帮他们来做，同时做设施管理。设施管理的内容是什么呢？如果银行要开一个分行，有银行零售业，他也找了一家公司，帮他们去找地方，利用外包的公司，帮他们去装修。以后的银行就是整个维修、管理都是归外包的公司。渣打银行从原来的200多个人变成只有2个人是管物业的，在社会上专门有一些提供物业管理的公司帮他们做了，从投资到找地方，到完成室内的装修，整个维修、保养。另外公司所有的，包括他们办公楼，对员工的住宅都是外包给这家公司。

【陈佐坚】什么是设施管理，专注非核心业务，有人就说这个设施管理，其实是物业管理吗？旧的酒放入新的瓶，是不是这个概念呢？等一下我介绍一下。根据不同的国家，不同的地方，设施管理的定义都不一样的。美国设施管理协会的定义是什么呢？设施是建设、安装或建立工作有关的用途和环境。这个就是说明物业的资产占总资产的很大部分，包括有公共设施、酒店、通信、医疗、零售业、服务业，固定资产是很大的，投入建成以后，这是很大的一部分。

【陈佐坚】另外一个定义，设施管理是一种包多种的学科，综合人、地方、过程及科技以确保建造环境的功能的专门职业。另外香港设施管理学会给设施管理另外一个定义，设施管理是一个综合人，过程及物业的优点以达到长期策略性的目标的过程。所以设施管理是结集科学与艺术的管理架构，来管理由实行到策略性阶层的综合过程，用以加强公司的竞争力。英国的公司BIFM的定义，设施管理综合了多个建筑部分，用以管理其对人及地方的影响。

【陈佐坚】以前的设施管理、物业管理是作为一个企业，一个公司来说，有一个财务职员管理及行政人员执行。公司的物业资产被视为经常费用的一部分，尤其是大型的公司，有个别的部门，分别有不同的职责，但是没有一个单一的协调，所以就出现很多没有一个专门的一个声音去决定。设施管理为什么这几年发展这么快呢？就是因为全球化，本身公司要提高他的竞争力已经很费劲了，所以他需要有效的去组织他的设施来面对竞争。特别是有一些公司，很大的公司，他们利用办公室、调研的地方、住宅，他们利用空间是很大的，并且是他们公司开销很大的部分。另外雇员本身在欧美发达国家，员工对于公司的期望是很高的，也不是说你请我，派我做什么工作，派我到哪一个地方我就去的。所以这个也产生对于整个设施管理的变化。如果做错了，又改正的话，费用也是很大的。最后也是对于管理的技术，有专门的技术的要求，这个发展提升了物业管理快速的发展，维修保养有效性及费用是很高。最后一点我会简单介绍一下管理对于整个生命周期的重要性。

【陈佐坚】设施管理是80年代诞生在美国，从物业管理转变为设施管理的，美国的分会在香港也有设立，英国也是在93年快速发展，英国的发展是什么样呢？因为英国80年代利用市面的资金渠建设，包括医院，不同的地方，因为外包给一个公司以后，应用市面上的资金，不止是建好一个楼宇，以后30年、50年的管理都成为它投标的其中一个，他需要被提供的。所以这个不止是建好、设计好，而且呢，建了以后的使用，减低使用的费用也是很重要。英国设施管理的发展，就是从这个情况发展起来。

【陈佐坚】香港2000年设施管理学会让会员都已经有专门的工程师、建筑师，测量师，专门的物业管理跟物业经理，所以这是一个跨专业的机构。现在香港都有很多的课程，包括有硕士的，有一些其他的课程。我听说在北京、上海已经开始有专门教授设施管理的。设施管理还有很多的范围，主要是有八个范围。设施管理生命周期的成本，如果把设计和建造成本作为1的话，运作成本是6倍，操作的成本是200倍。刚才马院士说的设计很重要，因为这个重要，他做的决定，拥有一份资源，但是他往后做要6倍，200倍的影响力。如果将设计费、建设费用增加10％的话，也是整个生命周期的成本长了10％，如果运作的时候减低10％的话，这个10％就等于0.6，如果花0.1的费用能减低0.6，另外就是整个操作成本200倍，整个楼宇建成以后，他的整个生命周期就是他花的成本费用。如果减低超过成本10％的话，整个减低的费用是很高的。其实就是说设施管理一个重要性，也是在前期策划，我听说有的人买楼房，并不是关心谁设计的，谁管理的，如果有一个名牌管理公司管理的话，他卖的会特别的好。我就介绍到这里，谢谢大家！

【提问】他的技术设置，作为建筑他的生命周期有多长，谁来确定这个楼宇的生命周期应该有多长。

【陈佐坚】你看谁是发展商，香港是150年，其他结构工程师跟你说，可能是50年，70年，可能有一些更长的时间，在欧美建筑物已经有几百年的，已经建了几百年，这个很难说。有些楼建完了以后，因为发展商卖完了，分给很多不同的业主了，有一些管理、维修都没有。香港政府要大家一定要成立业主法人，如果成立的话，政府有一套的规律，建筑物管理的条例，大厦认为如果有好的管理，能保持工业的价值的话，他们会组织去从事维修、保养。