转发建设部业主大会规程及有关问题的通知
京国土房管物<2003>949号
各区县国土房管局、各业主大会及业主委员会、各物业管理企业、各开发建设单位：
现将建设部《业主大会规程》转发给你们，并就执行中的有关问题一并通知如下：
一、筹备成立业主大会及组建业主委员会
（一）新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督该居住物业筹备成立业主大会。
筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。
（二）非住宅物业筹备成立业主大会的，筹备组由建设单位、业主代表组成。
（三）筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，并在物业管理区域内公告筹备组全体成员名单。筹备组自公告之日起成立。
（四）《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》（附件2），并制定业主公约（附件3）。
（五）本通知发布之日起，组建、换届改选业主委员会的，其组成人数一般为5至9人的单数。
首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。
二、业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时，须提交《业主委员会备案单》（附件5）及以下材料：
1．业主大会议事规则
2．业主公约
3．业主大会决议（附业主及投票权数清册）
4．法律法规规定的其它材料

附件：1．建设部关于印发《业主大会规程》的通知（建住房<2003>131号）
2．业主大会议事规则（示范文本）
3．业主公约（示范文本）
4．业主大会决议（示范文本）
5．业主委员会备案单



二○○三年十一月四日



附件2

北京市 区（县） 业主大会议事规则（示范文本）

依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。

第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（1）遵守法律和有关物业管理规定；
（2）坚持权利与义务相一致；
（3）坚持公开、公正、公平；
（4）接受社区居委会的指导、监督。

第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年____月份召开。
遇有下列情况时，本区域召开临时会议：
（1）20%以上业主提议；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议。

第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。

第四条 根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。

第五条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；
（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；
（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；
（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。

第六条 采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。
采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。

第七条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。
需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第八条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。

第九条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米部分不予计算。

第十条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。

第十一条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。
以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
（1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
（2）解聘物业管理企业；
（3）选聘物业管理企业及相关事项；
（4）专项维修资金使用、续筹方案；
（5）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范和财务管理等。

第十二条 依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。

第十三条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主承担。按________方式筹集。
业主委员会应当至少每年一次将经费的使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。

第十四条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议，并根据本规则第十一条决议通过。