1.总则

1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物<2009>836号），编制本标准。

1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。

因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。

2.基本规定

2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641－2009）的相关规定。

《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

1屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

2电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

3高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

4楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

5专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

2.4【鉴定】建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，使用专项维修资金进行维修、更新、改造，应经相关专业部门鉴定并出具鉴定报告。

3.工程项目范围

3.1地基、基础

地基：支撑基础的土体或岩体。

基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

3.2主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。

3.3防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

3.4保温工程，包括屋面、外墙面保温。

3.5装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

3.6室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

3.7建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

3.8电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

3.9电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。

3.10智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

4.工程维修条件

4.1地基、基础

4.1.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

4.1.2【维修条件】保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

4.2主体结构工程

4.2.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

4.2.2【维修条件】保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

4.3防水工程

4.3.1【质量保修期限】不低于5年。

4.3.2【维修条件】保修期满后，屋面防水出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水：

1防水层普遍老化，断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

2重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。

4.3.3【维修条件】保修期满后，外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。

4.3.4【维修条件】保修期满后，地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室防水。

4.4保温工程

4.4.1【质量保修期限】不低于5年。

4.4.2【维修条件】保修期满后，屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

4.4.3【维修条件】保修期满后，外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。

4.4.4【改造】增加保温层。

4.5装饰装修工程

4.5.1【质量保修期限】除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，住宅楼内共用部位装修工程质量保修期限不低于2年；住宅楼外共用部位涂料装修质量保修期限不低于2年；住宅楼外共用部位其他材料装修质量保修期限不低于5年；除五金件质量保修期限不低于2年外，共用部位门窗质量保修期限不低于5年。

4.5.2【维修条件】保修期满后，住宅楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。

2饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。

3墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢住宅内墙粉饰。

4.5.3【维修条件】保修期满后，住宅外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做。外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢住宅外墙粉饰。

2护栏、扶手定期油饰；定期检查固定连接部件；锈蚀破损严重的，应更换。

4.6室外工程

4.6.1【质量保修期限】不低于2年。

4.6.2【维修条件】保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，应进行翻修。

4.7建筑给水及排水工程

4.7.1【质量保修期限】除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

4.7.2【维修条件】保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1管道。明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀；暗敷设管漏水。

2水箱、水池。水箱局部变形、漏水，保温层破损；水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

3节门锈蚀启闭不灵活，漏水。

4控制柜内元器件损坏。

5压力表损坏。

6中水设备。

a.格栅。链条式除污机链瓣断裂。

b. 调节池。刮泥机损坏；行走机构损坏；电气设备损坏。

c. 曝气设施损坏。

d. 鼓风设施损坏。

e. 沉淀池。吸刮泥机损坏。

f. 消毒机损坏。

4.8电梯工程

4.8.1【质量保修期限】不低于3年。

4.8.2【维修条件】保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修、更新、改造：

1曳引机。 

2制动器。

3电动机。

4导向轮、曳引轮。

5钢丝绳。

6限速系统。

7控制柜。

8选层系统。

9操纵盘与显示系统。

10层、轿门系统。

11导靴。

12导轨。

13对重。

14安全装置。

15控制电缆及井道配线。

16缓冲器。

17轿厢。

4.9电气工程

4.9.1【质量保修期限】除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。

4.9.2【维修条件】保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1配电柜内元器件损坏。

2配电线路老化、损坏。

3电缆损坏。

4 π接箱内元器件损坏。

5避雷系统接闪器与其它金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

4.10智能建筑工程

4.10.1【质量保修期限】不低于2年。

4.10.2【维修条件】保修期满后，智能建筑工程设备设施损坏、老化严重，达到使用寿命时，应进行维修、更新、改造。