拟规定开发商承担前期物业服务责任

今后北京新楼盘的业主们，将不再与物业公司签订《前期物业服务合同》，而是直接与开发商签订。前期物业合同将和购房合同一起实行网上签约。

　　变化一

　　开发商承担前期物业

　　规定由购房人作为甲方来委托开发商实施物业管理。开发商作为乙方，将承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。也就是说，今后的前期物业合同，业主们将不再是与物业公司来签约，而是直接和开发商签约。

　　“将前期物业服务明确由开发商来承担，一些遗留问题，可以直接能找到开发商，避免了推诿扯皮。”市住建委相关负责人说。

　　变化二

　　多扣物业费双倍返还

　　示范文本明确，全体业主与开发商完成物业共用部分的交接前，不得向业主收取物业费。

　　同时，业主一卡通中要预存不超过1年的物业费。如果出现筹备组成立3个月仍未召开首次业主大会会议等4种情形之一，开发商则可以划转预存的物业费。

　　如果开发商扣了不该扣的钱，除了要全额返还外，还要按同等金额支付赔偿金。
    变化三

　　前期物业合同需网签

　　此外，这位负责人表示，前期物业服务合同将采取新的签约方式，与购房合同同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。

　　“关于前期物业服务这一块，此前物业公司与业主签订购房合同中只是有几个条款涉及。而今后前期物业合同不但要作为购房合同的附件一起签订，而且要一起进行网签备案。”

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　　新老交接老物业需干6个月

　　后期的《物业服务合同》一项新变化是：合同终止后，若无新物业公司承接，老物业应当继续按照老标准提供6个月的服务。

　　如果物业公司在合同期内擅自停止服务，应向业主支付违约金。合同终止之后拒不撤出小区的，也要向业主支付违约金。违约金的标准由双方约定。物业公司若擅自提高物业费标准的，业主有权拒缴超额的部分。

　　■ 释义

　　“前期”物业：业主入住之后直到业主大会成立、与开发商交接物业共用部分。

　　“后期”物业：交接完成，开发商撤出。业委会与物业公司签订物业服务合同。

　　■ 亮点

　　三条款约束物业公司

　　擅涨物业费超额可拒缴

　　市住建委相关负责人介绍说，如果开发商违反合同约定，擅自提高物业费标准，业主对超额部分有权拒绝缴纳。

　　相应的，业主如果违反合同，未能足额缴纳物业服务费，也应向开发商支付违约金，数额由双方约定。

　　物业服务标准菜单化

　　对于开发商按照什么标准提供前期物业服务，示范文本中提供了两种方式可供双方选择。一是开发商按照《北京市住宅物业服务技术标准(试行)》中的某一级标准提供服务；二是按照该标准，由双方约定具体的服务事项和标准。

　　“北京的物业服务技术标准一共有5级，每种标准在小区管理、保安、绿化等方面都有具体的要求，级别越高，提供的服务内容越多，服务质量越高。业主可以和开发商约定按照某一个级别来服务，类似于‘套餐’，也可以‘点餐’。”

　　物业负责人需公示电话

　　示范文本首次列入了需公示项目负责人的条款。合同中就要写明开发商指定物业服务项目负责人姓名、联系电话，并要求开发商如果更换项目负责人，应当于7日内在小区显著位置公示。

　　“以前是没有这一条款的。主要是在实际工作中，项目负责人对于小区物业服务质量的关系很大。业主有权知道谁是负责人，怎么和他联系。出现问题也可以直接找他。”这位负责人说。