周秋鸿/《现代物业》杂志/2009年10期
    许多开发商在商品房的设计之初喜欢选用一些新设备，如太阳能路灯、水表远程抄表系统、插卡式电表、太阳能集中供热系统等。这些新设备的使用者主要想达到以下效果：作为商品房销售的卖点进行宣传；增加商品房的科技含量；方便日后物业公司的管理；达到节能、环保的效果。作为一名有着十年物业管理工作经验的人来说，笔者认为在商品房开发时需慎用新设备，如果选用不慎，商品房的售后服务会很艰难，还可能会给开发商的声誉带来影响，同时也会让物业公司头痛不已。

    慎用新设备，是因为新设备存在着以下问题：

    一、核心性能不匹配。一些新设备所具有的核心性能与服务对象的具体需求及小区建设规划不匹配，因而使其性能无法发挥较好的作用，甚至浪费了这些设备的性能。

    如广西某小区几年前为了响应政府节能、环保的号召，开发商在小区设计、安装了太阳能集中供热系统。这套系统如果安装在学校、宾馆，是实用、节能、节约的，但是安装在商品房小区存在着很大的问题。首先，因为太阳能集中供热系统具有补热功能。在冬天的雨、雪天气里，太阳能集中供热系统可以通过燃气补热的方式为业主提供24小时热水供应，这意味着只要水箱内的热水低于设定的温度，不管是否有人用水，系统都会启动自动加热。同时，太阳能集中供热系统具有循环功能，为了保障业主打开水龙头后很快会有热水使用，热水是24小时循环的。在商品房交付使用之初，小区的太阳能集中供热系统就开始每天24小时供热，业主的热水费夏季按每立方米7.74元交费，冬季按每立方米14.50元交费。因为小区远离城市中心，周边配套不齐全，业主入住率低，致使热水使用率低。冬季时该小区每个单元每月的太阳能热水运行成本达3,000至4,000元，担是按业主实际使用的热水可以回收到的水费才500元左右，差价由开发商承担。小区有十几个单元，仅一个月，开发商就要为这热水垫付几万元的热水费。再者，太阳能热水系统在使用了几年后出现了质量问题，主要是零件老化造成。由于本地没有该系统的零配件供应，购买零件要采取邮购的方式，一个来回要十几天。反反复复地折腾，业主们经常大冬天里没有热水用，后来就干脆不用太阳能热水了。开发商是出钱出力又得罪了业主。

    二、售后服务不到位。有些新设备因为在推广期，产量少、零配件难寻，在一个城市甚至一个省都只有个别项目会使用到，厂商在这种情况下就没有在该城市设立售后服务点。这种设备出现问题以后，是没有专业的人员上门维修的，物业公司的技术员在无法修理的情况下，最直接的方式就是整个更换或找别的替用品。如某小区使用了插卡式智能水表，该水表在当地没有售后维修点，水表经常会出现问题致使业主没有水用，物业公司又不懂得这种水表的维修，最直接的方式就是建议业主再买个普通的机械水表进行更换。小区才交付使用几年，许多水表都已被业主更换，那些换下来高科技的新设备被业主当成废物一样丢掉。

    三、成本过高。如一个插卡式电表的成本是230元钱，普通电表是80元一个。零配件的价钱也高于普通电表。因为售后服务不到位，感觉上插卡式电表的更换频率要大于普通电表，维护成本远高于普通电表。

    四、费用不利于分摊。如预付费的插卡式电表，在使用过程中就会遇到丰水期电价便宜时业主购买的大量的电积在卡或表中，枯水期电价高的时候，很少业主买电。因为电费都是预收上来的，所以物业公司也很难判断自己所代收的电费是否能维持平衡。业主又认为物业公司帐目不清，多收电费。曾经就有某个小区，因为插卡式电表的使用给业主带来了不便，引发了业主对物业公司的不满，炒掉了物业公司。

    开发商在选用新设备的时候可以从以下几个方面去做：

    一、事先了解新设备的性价比。在确定要用新设备时一定要了解该设备的性能、使用情况等。必要时在该设备确定使用之前到使用过该设备的地方去考察。而且考察一定要做得细，不是简单地听厂家介绍，而是应该详细地询问使用过设备的物业公司，如询问该设备的售后服务情况、设备的维修频率、零配件的供应及时率等问题。要向使用过该设备的用户了解其使用是否便捷、合用、科学等情况。

    二、了解新设备售后服务情况。如在本地有没有售后服务机构，厂商是如何对售后服务机构进行管理的？厂商是否能对物业公司进行售后维修培训并保证定期进行培训？因为物业公司的技术人员存在一定的流动性，在新设备的使用中会出现各种无法预料到的突发情况，所以培训一定要定期进行。要想办法解决日后出现质量问题时如何能快捷、高效地解决。

    三、了解零配件的供应情况及更换成本。可以建议厂商给予一定的零配件备用，在购销合同中约定一定的履约保证金，以保证厂商在完成销售后零配件的及时供应。如果新设备的更换成本太高，更要慎用。

    四、考虑设备在使用过程中是否会出现“水土不服”的情况。有些设备在南方实用，在北方却不实用；在干旱地区实用，在多雨潮湿的环境却不能使用。

    五、对于属于公共设施的新设备，要考虑交付使用后的运行成本。公共设施的使用和运行费用是由全体业主进行分摊的，如果费用太高，业主不能接受，其结果是被业主要求停止使用。

    从哲学的观点来看，新的事物产生之初，总是不完善的、弱小的，但是它符合历史发展的必然趋势。新的设备也是如此，它汲取了旧设备中积极的、仍在适应新的历史条件的东西，并增添了一些为旧设备不能兼容的新东西，因而它在内容上比旧设备丰富，在形态上比旧设备高级，在结构上比旧设备合理，在功能上比旧设备强大，具有旧设备所不可比拟的优越性。开发商是不应该拒绝和排斥新设备的，但是新设备本身也需要经过市场的检验。它本身所具有的不适应性在没有被发现和预防之前，开发商一定要充分了解，谨慎使用。